Zo maken Dura Vermeer Bouw Heyma en Rijswijk Wonen impact met renovatie

Durf en hechte samenwerking zijn essentiële elementen om in een tijd van meervoudige crises een enorme renovatieopgave succesvol door te voeren. Kan een slimmere aanpak ervoor zorgen dat we de aantallen te verduurzamen woningen gaan halen. Ondanks de actuele uitdagingen maar mét de beoogde toekomstbestendigheid? Frank Zoeter, adjunct directeur Voorbereiding van Dura Vermeer Bouw Heyma en Sander Trouw, manager Vastgoed van Rijswijk Wonen laten zien hoe versnelling door samenwerking eruitziet.

De urgentie om nú het vastgoed onder handen te nemen is volgens Trouw enorm. “We zien dat onze huurders steeds vaker in een nijpende situatie komen door de fors gestegen energieprijzen. Er zijn schrijnende verhalen van soms wel een verzesvoudiging van het voorschot op de energierekening. Wij zijn als woningcorporatie mede aan zet om daar iets aan te doen. Dat doen we door onze bestaande voorraad toekomstbestendig te maken en verduurzamingsmaatregelen te treffen. Daarin werken we onder andere samen met Dura Vermeer Bouw Heyma.” Voor Zoeter is verduurzaming een belangrijk speerpunt: “Als Dura Vermeer willen we in ieder project ervoor zorgen dat we een zo hoog mogelijke ambitie op het gebied van duurzaamheid nastreven. Juist dat stapje meer is van belang, we nemen onze klanten dan ook mee in de impact van de keuzes die ze maken om daarmee de ambitie hoger te kunnen krijgen.”

Verbinden van maatschappelijke opgaves

Hoewel we nog maar enkele minuten in gesprek zijn, wordt meteen de intrinsieke motivatie van zowel Zoeter als Trouw duidelijk. Beiden willen grote stappen zetten met verduurzaming en daar komt een heleboel energie bij vrij. “Er ligt een bijzondere maatschappelijke opgave om ons bestaande vastgoed aan te pakken”, geeft Zoeter aan. “Om iets dat eerst waarde had en het wellicht is verloren, weer meerwaarde terug te geven. Dat raakt niet alleen de energietransitie, maar zorgt bijvoorbeeld ook voor een groenere en gezondere leefomgeving. Het gaat dus niet alleen om het vernieuwen van installaties en esthetische verbeteringen van bijvoorbeeld de gevel, maar vooral om het verbinden van maatschappelijke opgaves.” Trouw vult aan: “Zo hebben we de mogelijkheid om leefbaarheid te verbeteren, het sociale ecosysteem een boost te geven en huurders weer trots te maken op hun wijk. Duurzaamheid fungeert bijvoorbeeld als katalysator in een project dat we nu uitvoeren met jaren 20 woningen. Daar is beperkte ruimte beschikbaar en bewoners kregen de keuze voor een uitbouw. Voor deze kleine vooroorlogse woningen met hele diepe tuinen is dit een mooie kans.”

Bij verduurzaming is de betaalbaarheid een spanningsveld: vanzelfsprekend is er voor woningcorporaties altijd een afweging rondom de investeringen en de waarde die huurders ervoor terugkrijgen. Nu zorgen actuele crises voor meer complexiteit. “Denk aan de fors gestegen energieprijzen, maar ook de beschikbaarheid van materialen of professionals die de opgave kunnen aanpakken”, illustreert Trouw. “De kosten stijgen en tegelijkertijd zien we ook dat huurders om maatregelen vragen om de energierekening naar beneden te brengen. De portemonnee kan in de huidige markt tegenwerken.” Zoeter vult aan: “De prijzen voor grondstoffen en materialen zijn enorm hoog en dat kan een belemmering creëren, bijvoorbeeld als er minder gevelisolatie beschikbaar is. Daar proberen we zelf het voortouw te nemen door onder andere te participeren in een bedrijf dat een nieuw soort steenstrips maakt. Hiermee bouw je sneller, de arbeid neemt af en het heeft de juiste uitstraling.”

Durf en cultuurverandering

Om de eerder genoemde uitdagingen het hoofd te bieden is hechtere samenwerking en vroegtijdige betrokkenheid onontbeerlijk. Trouw: “Daardoor kun je verduurzamingsopgaven en de uitdagingen die daar anno 2022 mee samenhangen, slim beetpakken. We komen in het voortraject al bij elkaar en daardoor halen en brengen we eerder kennis bij elkaar. Zo vertellen wij over onze vastgoedstrategie en de natuurlijke renovatiemomenten die op de planning staan. Naast de hechte samenwerking in een vroeg stadium van het proces, is durf een belangrijk ingrediënt. Durven elkaar iets te gunnen. Maar ook om aan te geven waar het wringt en wat je wel en niet kunt betekenen voor de ander.” Volgens Zoeter betekent dit ook een cultuurverandering die energie kost en niet altijd even eenvoudig is. “Maar als je het draagvlak hebt om die open- en eerlijkheid te bieden, dan levert het ontzettend veel op. Zo hebben we meer ruimte om binnen een budget een zo effectief mogelijke oplossing in te zetten met de meeste impact. Oók met de stijgende prijzen en het ontbreken van bepaalde materialen.”

Meteen aanpakken: woningen verduurzamen

Het betekent ook dat Dura Vermeer Bouw Heyma op de stoel van Rijswijk Wonen moet zitten en vice versa. “Alleen door aan te geven wat we van elkaar nodig hebben, komen we tot de slimme keuzes die de energietransitie versnellen”, gaat Zoeter verder. “Zodat we projecten niet hoeven uit te stellen, maar meteen kunnen aanpakken.” Trouw voegt toe: “En dat zorgt weer voor tevreden huurders, in een energiezuinige en comfortabele woning.” Die nieuwe aanpak betekent een veranderde rol voor Dura Vermeer Bouw Heyma. Zoeter: “We willen als adviserende bouwer de klant helpen om scenario’s te schetsen. Hierin onderzoeken we de mogelijkheden en de plussen en minnen voor de verschillende richtingen voor verduurzaming. Dankzij de hechte samenwerking met Rijswijk Wonen weten we in een vroeg stadium met welke maatregelen we de grootste impact kunnen maken. Daarnaast hebben we gezamenlijk in kaart welke nadelen we moeten accepteren om de verbeteringen door te voeren, zoals overlast voor de bewoner. Uiteindelijk neem je samen een gewogen besluit. Dat proces verschilt enorm van de rol die we vroeger gewend waren, waarin een bouwbedrijf bouwt wat er gevraagd wordt en deze adviserende rol niet inneemt. ”

Vastgoed verduurzamen zorgt voor grote impact in korte tijd

Om wél de kwaliteit en toekomstbestendigheid te kunnen garanderen, is een aanpak gericht op hechtere samenwerking de uitkomst. Maar hoe bepaal je waar je aan de slag gaat? Trouw legt uit: “We hebben een portefeuillestrategie en onderzoeken waar we de grootste slagen kunnen maken. Zo hebben we te maken met zo’n 1.200 tot 1.300 woningen met een E-, F- of G-energielabel. In 2028 willen we dat dit vastgoed een verduurzaming heeft doorgemaakt. Daar werken we nu naartoe. In onze strategie onderzoeken we of complexen een kwaliteit hebben in verduurzaming, of dat er bijvoorbeeld sprake is van slechte plattegronden. We passen differentiatie toe, waarin we ongeveer 50% renoveren en verduurzamen en 50% sloop-nieuwbouw toepassen. Laatstgenoemde is een gevoelig onderwerp bij huurders. Niet alleen vanwege de overlast die het bezorgt, maar ook omdat je uiteindelijk iedere bewoner een passend en betaalbare woning wilt bieden. De strategie is dus een mix en de maatregelen zijn afhankelijk van onder andere de staat van het vastgoed, de plattegrond en soms ook de sociale problematiek die er speelt.” Zoeter vult aan: “Tegelijkertijd zorgt de tijd die we nemen in het voortraject ervoor dat de duurzame doelstellingen van 2028 van Rijswijk Wonen spannend worden. Om de goede dingen met elkaar te doen en een zorgvuldige afweging te maken, spreken we ook van lange trajecten.” Toch is het essentieel om de samenwerking op deze manier in te richten, vindt Trouw. “Omdat je toekomstbestendigheid wilt garanderen en daardoor alleen maatregelen wilt toepassen die vallen onder no-regret verduurzaming. Soms bepaal je samen dat je voor 80% verduurzaming gaat met maatregelen waar je later geen spijt van krijgt, in plaats van het streven naar de volle 100%. In die laatste procenten schuilen vaak enorme investeringen. Daar moeten we slim naar kijken. Zodat we met de investeringsruimte die we hebben, in een zo kort mogelijke tijd een zo groot mogelijke impact maken. ”

Meer weten over de renovatie van jouw project? Neem dan via onderstaande gegevens contact op met Stefanie.