Hortus Ludi in Nijmegen: ‘Een project waar alles samenkomt’

Een project waar alle facetten van duurzaamheid samenkomen op een herkenbare plek in zijn geboortestad. Ontwikkelmanager Mickaël Schoenmakers van Dura Vermeer Bouw Zuid twijfelde geen seconde na het horen over de gewonnen aanbesteding voor het project Hortus Ludi in Nijmegen: deze kans moest hij grijpen. Mickaël blikt terug op de totstandkoming van het bijzondere nieuwbouwproject dat onderdeel uitmaakt van een historisch kloostercomplex. 

‘Dit is een compleet nieuwe manier van bouwen en ontwikkelen’, realiseerde ontwikkelmanager Mickaël zich toen hij voor het eerst hoorde over Hortus Ludi. Een vernieuwend woonconcept waarbij een circulair poortgebouw toegang biedt tot elf ruim opgezette stadsvilla’s en een gedeelde kloostertuin. “Het is een project waar alles samenkomt”, legt Mickaël uit, “natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie, circulariteit en biobased bouwen. Als ontwikkelaar werd ik direct enorm enthousiast. Dit is écht een uniek project.”  

Met name het feit dat de woningen een volledig houten constructie zouden krijgen prikkelde Mickaël: “Dat was voor onze werkmaatschappij volledig nieuw. Dura Vermeer heeft de ambitie om in 2030 minstens twintig procent van de woningen in hout te realiseren. Ik zag Hortus Ludi als een fantastische kans om kennis op te doen over houtbouw en eigenlijk over alles wat aan duurzaamheid raakt binnen de woningbouw. Kennis die ik zou kunnen doorvertalen naar volgende projecten.” Dat het project op zijn geboortestad plaatsvond was de kers op de taart. “Hortus Ludi is mij eigenlijk gewoon op het lijf geschreven”, grapt hij. De blijdschap was dan ook groot toen Mickaël het project kreeg toegewezen. “Supertof dat ik hiermee aan de slag mocht.” 

Vooroordelen 
De eerste stap in de uitontwikkeling? Vooroordelen uit de weg ruimen. “Ik maakte mij met name zorgen over geluidsoverlast in een houten woning en de maatregelen die we hiertegen moesten treffen. Ik dacht aan jaren ’30 woningen waar je de wasmachine die op zolder staat in de woonkamer nog hoort trillen.” Maar een houten woning anno nu bleek een hele andere beleving met zich mee te brengen. “Ik nam een kijkje bij een referentieproject en werd meteen enthousiast. Het had de warme uitstraling van een dunne houten vloer, maar het voelde alsof ik over een betonnen verdiepingsvloer liep. CLT is massief hout en heeft dus veel meer massa dan de houten vloeren van vroeger die op een paar balken werden getimmerd. De geluidsdemping met CLT is optimaal.”  

Mickaël leerde gaandeweg dat hout op zowel het gebied van geluid als bijvoorbeeld brandveiligheid niks onder doet voor traditionele bouwmaterialen. Hij was zelfs zo enthousiast over CLT dat dankzij zijn suggestie de stadsvilla’s binnen Hortus Ludi er geheel in zijn gerealiseerd. “Het loste al onze constructieve uitdagingen op door de grote draagkracht én het zorgde voor eenheid in materialen.” 

Teamwork 
Aangezien houtbouw voor Mickaël een nieuwe manier van bouwen was, heeft hij tijdens het uitontwikkelen kennis ingewonnen bij de houtleverancier, een constructeur en een bouwfysisch bureau. Ook de architecten van Studio Architectuur Maken beschikten over de nodige houtkennis en -ervaring. “Heel waardevol. De architect keek daardoor verder dan alleen het ontwerp. Als wij teruggaven dat iets niet maakbaar was, dachten ze actief mee over alternatieven. Ze zaten er bijzonder pragmatisch in, dat werkte heel fijn.” Samen met de adviseurs, het ontwerpteam en de projectmanager, die volgens Mickaël allemaal intrinsiek gemotiveerd waren om aan de hoge duurzaamheidseisen te voldoen, is het schetsontwerp vertaald naar een maakbaar plan. “Ik ben super trots dat het ons als team is gelukt zo dicht mogelijk bij de uitgangspunten uit de tender te blijven. We hebben letterlijk alle duurzaamheidsmaatregelen die van tevoren zijn bedacht waargemaakt en het ontwerp is nagenoeg onveranderd.”  

Maar bij dat maakbare plan stopte het werk van Mickaël als ontwikkelaar niet. Ook de verkoopbaarheid van het project moest door hem bewaakt worden. En dat is best een uitdaging, vooral als je bouwkosten in het gedrang komen. “We werden vlak voor de verkoop geconfronteerd met een enorme prijsstijging van hout. In eerste instantie was het flink schrikken en was ik bang dat we concessies moesten doen. Gelukkig stegen de vrij-op-naam prijzen haast tegelijkertijd waardoor we de stijging in bouwkosten konden opvangen. Het was alsof alle puzzelstukjes op het juiste moment samenvielen.”  

Geen overtuiging nodig 
En toen volgde nog de uitdaging om de riante stadvilla’s zonder eigen tuin met een volledig houten constructie aan de man te brengen. “Een gemeenschappelijke tuin wordt niet vaak toegepast bij woningen van deze prijsklasse én het was de eerste keer dat ik houten woningen in de verkoop bracht. Ik vond het best spannend hoe mensen op deze aspecten zouden reageren.” De spanning bleek onnodig. Er waren negenhonderd geïnteresseerden uit het hele land. “Het project was praktisch al verkocht voor het in de verkoop ging”, vertelt Mickaël enthousiast. De kopers bleken helemaal geen overtuiging nodig te hebben. “Deze mensen kiezen bewust voor een andere manier van wonen in harmonie met de natuur. Ze vinden de collectieve tuin en het gezamenlijk poortgebouw een pluspunt van het project omdat ze zorgen voor een sterk gemeenschapsgevoel en een deelcommunity.” En over houtbouw hadden de kopers zich allang ingelezen: “Ze willen juist per se in houten huizen wonen. Niet alleen omdat dit beter is voor onze planeet, maar ook voor hun eigen wooncomfort. Heel mooi om de bevestiging te krijgen uit de markt dat er behoefte is aan een nieuwe manier van wonen.”  

Meer dan de helft van de uiteindelijke kopers komt overigens niet uit de omgeving van Nijmegen, maar uit de Randstad. “Hortus Ludi is volgens hen zo uniek, dat het de moeite waard is om ervoor naar de andere kant van het land te verhuizen. Dat is toch een fantastisch compliment?”

Trots 
Mickaël glimlacht van oor tot oor als hij over het project praat. “Ik zou er zelf ook wel willen wonen”, grapt hij. “Elke keer als ik door de wijk loop, maakt het mij weer trots dat we zoiets onderscheidends hebben toegevoegd áán de omgeving in harmonie mét de omgeving.” Maar het zijn niet alleen de houten stadsvilla’s, de vele broedplaatsen voor dieren of het poortgebouw dat zo goed als volledig is opgebouwd uit hergebruikte materialen, waar de ontwikkelaar trots op is: “Het hele team heeft dit nieuwe woonconcept omarmd. We waren hecht, oplossingsgericht en positief. ” 

Het Goede Doen 
Hortus Ludi heeft Mickaël’s drive om de bouw te vergroenen en te verschonen nóg groter gemaakt. Zo zit hij inmiddels onder meer bij De Groene Helden, de landelijke duurzaamheidsgroep van Dura Vermeer. Mickaël heeft daarnaast gezorgd voor een strategisch partnerschap met Struikroven, een stichting die bestaand groen redt van bouwplaatsen en een nieuwe bestemming geeft, hij is grondlegger van het Dura Vermeer Bos en intern vraagbaak voor allerlei duurzaamheidsvraagstukken. “Hortus Ludi bleek, zoals verwacht, een ontzettend leerzaam project. Ik heb kennis opgedaan op alle duurzaamheidsthema’s. Van nestkasten en klimaatadaptieve bestrating tot circulair bouwen en losmaakbare houten constructies. Heel mooi dat we die kennis dankzij dit project ook intern kunnen borgen en ook mee kunnen brengen naar toekomstige projecten.” 

Als het aan Mickaël ligt ontwikkelt hij vanaf nu alleen nog maar houten woningen, “maar dat is financieel nog niet haalbaar. Het is tegenwoordig moeilijk om überhaupt een project van de grond te krijgen, laat staan in hout.” Toch is de ontwikkelaar optimistisch. “Het is de missie van Dura Vermeer om het goede te doen voor het klimaat, onze aarde en de volgende generaties dat blijkt wel uit onze Net Zero ambitie waarbij we in 2030 onze CO2-uitstoot halveren. Per 2050 realiseren we minimaal 90% CO2-reductie, en compenseren we de rest. De ambitie om in hout te bouwen wordt vanuit het bestuur gedragen. We zijn bij Hortus Ludi ambitieus geweest door alle duurzaamheidsthema’s te verenigen in het ontwerp en ik heb er vertrouwen in dat we als Dura Vermeer ambitieus blijven. Dit is slechts het begin.”  

Meer weten over deze ontwikkeling of samen met Mickaël sparren over een toekomstige ontwikkeling? Neem dan vooral contact met hem op!