Binnenstedelijk renoveren: samenwerking cruciaal voor het oplossen van ingewikkelde puzzel

Een grote puzzel, zo omschrijft uitvoerder Gertjan Kruijt het tevreden houden van alle stakeholders van de laatste renovatieslag van Hoog Catharijne in Utrecht. Van de ruim dertig miljoen passanten die jaarlijks hun weg vinden door het iconische winkelcentrum tot de ondernemers die hun winkels open willen houden en de gemeente die bovenop de veiligheid zit. “Het is kicken om te zien hoe onze oplossingen en investeringen in samenwerking in de praktijk uitpakken.”

Winkelcentrum Hoog Catharijne; bekend door haar ligging tussen de historische binnenstad van Utrecht en het Centraal Station, de ruimste openingstijden van Nederland én inmiddels door de jarenlange vernieuwingsslag. Iets waar binnenkort een einde aan komt. De renovatie nadert voltooiing met Moreelsepark fase 2. Deze fase omvat onder andere de plaatsing van een nieuwe voorzetgevel, de nieuwbouw van extra winkelruimtes  en een passage, het voorzien van nieuwe installaties in het winkelgebied, voor ‘the back of the house’ van het winkelcentrum én de vernieuwing van de entree. “Dé eye-catcher van het project”, vertelt uitvoerder Gertjan enthousiast. “Er wordt een nieuwe luifel voor de hoofdingang geplaatst die op één poot gefundeerd is en een organische vorm heeft. Het geeft een mooi elan.” En al deze werkzaamheden vinden plaats rond operationele bedrijven en op een doorvoerroute naar het centrum waar dagelijks tienduizenden mensen gebruik van maken. “Binnenstedelijk renoveren kent altijd uitdagingen, maar dit project is uniek.”

Logistiek
De logistieke uitdaging viel, ondanks de locatie in hartje Utrecht, dankzij de functie van Hoog Catharijne mee: “De infrastructuur is goed ingericht op bereikbaarheid voor de toeleveranciers van het winkelcentrum. Wij konden dezelfde aanvoerroutes gebruiken.” Wel had Gertjans team te maken met de uitdaging van minimale opslag- en werkruimte rondom de gevel, namelijk: vijf meter. “Het is echt krap. Met de inzet van kranen en het hijsen van zware elementen is dat best spannend geweest. We hebben speciale hijsprotocollen opgesteld om de veiligheid te borgen. Stapje voor stapje heeft het team vastgelegd - als een soort IKEA-handleiding - waar de kraan moet staan, waar het te hijsen betonelement moet staan, hoe en waarnaartoe prefab-onderdelen moet worden verplaatst etc” Wederom een puzzel, maar wel ‘een gave’ volgens de uitvoerder: “Het is precies gelukt zoals we het hadden uitgedacht. We zijn geen één keer vastgelopen.”

Cruciaal
Er zijn ook veel stakeholders betrokken bij het project, met verschillende eisen en belangen. Maar hoe zorg je nou dat al die partijen betrokken en tevreden blijven? “Door aan de voorkant duidelijke plannen en afspraken te maken, maar vooral door tijd te investeren in het opbouwen van een goede relatie”, antwoordt Gertjan. Vanuit zijn rol vormt hij de schakel tussen de bouw en de stakeholders. Een goede verstandhouding is daarin cruciaal. “Ik ben als uitvoerder eigenlijk het gezicht van de bouw en daarmee aanspreekpunt bij vragen of klachten. Als zij mij weten te vinden en we goed contact onderhouden, zijn alle partijen ten alle tijden op de hoogte van elkaars verwachtingen en onze plannen. Dit is noodzakelijk om de uitvoering voor iedereen soepel en veilig te laten verlopen.”

Niet alleen tijdens de uitvoering staat Gertjan in nauw contact met de stakeholders, ook bij de planvorming is de uitvoerder nauw betrokken. Dit om samen met de werkvoorbereiders te checken of de plannen binnen de gestelde kaders daadwerkelijk maakbaar en haalbaar waren. “Het is onze expertise als Dura Vermeer Renovatie Midden West om in bewoonde staat te renoveren, maar de veelzijdigheid van de wensen van de stakeholders, denk aan de huidige ondernemers in het gebied, binnen dit project was uitdagend. We moesten flink puzzelen om alle losse stukjes met elkaar te verbinden.” De uitvoerder heeft dan ook veel tijd gestoken in het leren kennen van alle betrokkenen en hun belangen. “Het bouwen van relaties kost tijd en levert ogenschijnlijk niet altijd direct wat op, maar ik zie het als zaaien en oogsten. Pas als je alle puzzelstukjes hebt én snapt, kun je een mooi en samenhangend plaatje vormen. En dat hebben we gedaan.”

Puzzelstukjes
Gertjan vertelt enthousiast over een paar van de uitdagingen die hij en zijn team hebben getackeld. Zo eiste de belangrijkste stakeholder, de opdrachtgever Klépierre, bijvoorbeeld dat er alleen geluid mag worden gemaakt tussen 07.00 en 10.00 uur, zodat de bedrijfscontinuïteit van de ondernemers niet wordt geschaad. “We hebben onze planning hierop afgestemd en veilige posities ingericht voor bouwverkeer dat voor het afgestemde tijdskader arriveert. Hier kunnen ze de motor uitzetten en wachten tot de klok zeven slaat.” De gemeente maakte zich op haar beurt zorgen over het drukke fietsknooppunt dat vlak voor het bouwterrein ligt. “We hebben verkeersbegeleiders ingezet, naar aanleiding van onderzoek belijning op de bestrating gespoten om fietsers en voetgangers in goede banen te leiden, het hekwerk van de bouwplaats zo geplaatst dat de verkeerssituatie overzichtelijk blijft voor onze leveranciers en passanten én gezorgd dat de poorten van de bouwplaats alleen naar binnen opendraaien.” Allemaal puzzelstukjes binnen het grotere plaatje die samen bijdragen aan de eisen van de stakeholders.

Zoektocht
Ook bereikbaarheid van de winkels en de veiligheid van passanten waren belangrijke aandachtspunten voor zowel de gemeente als de opdrachtgever en de huurders. “Begrijpelijk”, aldus Gertjan, “de bezoekersstroom is enorm. Ik heb nog niet eerder meegemaakt dat er zoveel mensen langs onze bouwplaats lopen. Tienduizenden kijken ons letterlijk op de vingers.” En om plaats te bieden aan die mensenmassa, moet het werkgebied van Gertjans team zo klein mogelijk zijn. “Het is een dagelijkse zoektocht om te voldoen aan de wens van de stakeholders om zo weinig mogelijk ruimte in te nemen met onze werkzaamheden, op een manier dat we wel goed, veilig en efficiënt kunnen werken.” Ook het secuur afbakenen van het werkgebied, het behoud van vluchtwegen en het instrueren van onderaannemers, zijn dagelijkse taken. “We moeten er echt bovenop zitten om aan de eisen en wensen  te blijven voldoen. Dat willen we ook graag, we zijn natuurlijk te gast in het winkelgebied”

De continue drukte rondom de bouwplaats is uitdagend, maar ook bijzonder volgens de uitvoerder. “We horen wel eens van voorbijgangers hoe gaaf het is wat wij doen, betrokken ambtenaren nemen vaak een kijkje en ook mijn kinderen lopen regelmatig langs. ‘Ik zag dat je weer lekker bezig was pap’, hoor ik dan ’s avonds aan de eettafel. De zichtbaarheid van ons werk aan dit iconische gebouw, maakt het ook wel heel leuk.”

Tevreden
So far so good, wat uitvoerder Gertjan betreft. “Het is kicken om te zien hoe onze oplossingen en investeringen in samenwerking tot nu toe in de praktijk uitpakken. Ik ben tevreden over hoe we met alle stakeholders rekening kunnen houden. En ik ben trots op de goede samenwerking en de fijne verstandhouding.. Dankzij die basis, kunnen we alle uitdagingen samen tackelen.” Want uitdagingen zijn er. Niet alleen door alle belangen en de locatie, maar ook vanwege het gebouw zelf. Een gebouw dat Gertjan gekscherend ‘een oude dame’ noemt. “Ze heeft een handleiding, zit vol verrassingen uit het verleden en je moet respect hebben voor dat verleden terwijl je haar meeneemt naar de toekomst. Renoveren blijft anticiperen.” Zo blijkt het vergunningstraject voor de vernieuwing van de entree bijvoorbeeld complexer dan van te voren gedachten uitgewerkt. “Maar ik heb er alle vertrouwen in dat we daar dankzij onze goede samenwerking met de gemeente en opdrachtgever uitkomen. We koersen nog steeds, zoals afgesproken, op oplevering vlak voor de drukke feestdagen. Dan kan iedereen weer met volle teugen genieten van dit mooie gebouw.”