De kantorenmarkt in de G5-steden: een herstructurering van formaat

De kantorenmarkt in de vijf grootste steden van Nederland (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven – de zogeheten G5) bevindt zich in een fase van grote herstructurering. Deze steden vormen de kern van de Nederlandse economie en huisvesten een breed scala aan nationale en internationale bedrijven. De vraag naar kantoorruimte verandert snel, waarbij locatie, bereikbaarheid, flexibiliteit en duurzaamheid de belangrijkste speerpunten zijn geworden.

Sinds september ben ik werkzaam in het team van Dura Vermeer Vastgoed als Commercieel Manager voor onze kantoren ‘businessline’. Gedurende de afgelopen decennia heb ik ruime ervaring opgedaan in de kantorenmarkt, waar ik heb geconstateerd dat de eisen en wensen vanuit de gebruikers steeds sneller evolueren. Er is een groeiende schaarste aan hoogwaardige kantoorruimte met aansprekende concepten die inspelen op deze veranderende behoeften. Op basis van deze marktinzichten en de vele gesprekken die ik met verschillende stakeholders heb gevoerd, deel ik mijn visie op de toekomst van de kantorenmarkt van nu.

Amsterdam: aanhoudende vraag naar toplocaties

Amsterdam blijft, als economisch zwaargewicht, een van de belangrijkste kantoorlocaties van Nederland. De stad kent een relatief lage leegstand, met name in populaire gebieden zoals de Zuidas en het centrum. De vraag naar kantoorruimte is hier stabiel. De opkomst van hybride werken heeft geleid tot een heroverweging van het ruimtegebruik. Toch blijft de aantrekkingskracht van Amsterdam groot, vooral vanwege de sterke infrastructuur en internationale allure. Daarbij kiezen steeds meer bedrijven voor een actief beleid waarin de werknemers worden geënthousiasmeerd om naar kantoor te komen i.p.v. het thuis kantoor. Mede om deze redenen zorgt dit ervoor dat de huurprijzen hoog blijven en Amsterdam een interessante markt blijft voor beleggers.

Rotterdam: modernisering en duurzaamheid drijven de markt

Rotterdam staat bekend om zijn moderne skyline en grootschalige herontwikkelingen van kantoren. De vraag naar moderne, duurzame kantoorruimtes blijft sterk groeien, mede gedreven door het toenemende belang van ESG-doelstellingen bij vrijwel alle bedrijven. Verouderde kantoren in de minder aantrekkelijke delen van de stad ondervinden echter meer leegstand. Het Central Business District (CBD) rondom Rotterdam Centraal blijft een populaire locatie voor bedrijven, mede dankzij de uitstekende bereikbaarheid.

Den Haag: overheid en diplomatie in de driver’s seat

In Den Haag, de stad van de overheid en internationale organisaties, is de vraag naar kantoorruimte anders dan in de overige G5 steden. De kantorenmarkt wordt hier grotendeels (maar niet alleen) gedreven door overheidsinstellingen en diplomatieke posten, die veelal lang termijn huurders zijn. De vraag naar moderne, duurzame kantoorruimtes is in Den Haag eveneens aan het stijgen, vooral in de buurt van het centraal station. De stad investeert bovendien fors in verduurzaming van verouderde kantoren, mede om aan de strengere regelgeving op het gebied van energie labels te voldoen.

Utrecht: de opmars van kwalitatief hoogstaande kantoren

Utrecht, het geografische hart van Nederland, kent een sterke vraag naar kwalitatief hoogstaande kantoorconcepten. Met zijn uitstekende verbindingen naar de rest van het land en de aanwezigheid van grote bedrijven en onderwijsinstellingen, blijft Utrecht aantrekkelijk voor zowel kleine als grote ondernemingen. Het gebied rondom Utrecht Centraal en Leidsche Rijn met uitstekende voorzieningen en ontsluiting met het OV, blijven de meest gewilde locatie. De druk op de beschikbare ruimte is echter groot, wat zorgt voor relatief hoge huurprijzen en weinig leegstand.

Eindhoven: technologische innovatie trekt bedrijven aan

Eindhoven, het technologische hart van Nederland, ziet een groeiende vraag naar innovatieve kantoorruimtes, met name vanuit de tech- en hightechsector. Bedrijven gevestigd op de High Tech Campus en in de nabijheid van kennisinstellingen zoals de TU Eindhoven zoeken moderne kantooroplossingen die innovatie en samenwerking bevorderen. De stad heeft een sterke focus op duurzaamheid en innovatie, waardoor het een aantrekkelijke locatie blijft voor bedrijven in de technologie- en R&D-sector. Ook voor Eindhoven geldt dat de vraag uit gaat naar kwalitatief hoogstaande kantoren nabij het centraal station.

Duurzaamheid: een gedeelde prioriteit in de G5

In alle G5-steden is duurzaamheid een steeds dominanter thema. De druk om te voldoen aan strengere energieprestatie-eisen (zoals het energielabel C voor kantoren vanaf 2023) zorgt ervoor dat vastgoedeigenaren grote investeringen moeten doen in hun panden. Vooral in de centrale gebieden van deze steden is de vraag naar energie-efficiënte, slimme kantoorgebouwen hoog. Bedrijven kiezen bewust voor duurzame panden om hun ESG-doelen te halen en hun imago te verbeteren. Hierdoor ontstaat er een tweedeling in de markt, waarbij moderne en duurzame gebouwen in trek blijven, terwijl verouderde kantoren buiten de prime-locaties steeds moeilijker te verhuren zijn.

Investeerders richten zich op premium locaties

Investeerders blijven geïnteresseerd in kantoorvastgoed in de G5-steden, maar zijn steeds selectiever. De focus ligt op kwalitatief hoogstaande panden op strategische locaties, zoals de Zuidas en het Amstel gebied in Amsterdam, het Central Business District en de Kop van Zuid in Rotterdam, en de stationsgebieden in Utrecht, Den Haag en Eindhoven. Verouderde kantoren op secundaire locaties worden vaker links gelaten, mede vanwege de hoge kosten om deze panden te verduurzamen en te moderniseren. Ook de stijgende rente en bouwkosten spelen hierbij een rol.

De kantorenmarkt in de G5-steden kenmerkt zich door een dynamische herstructurering, waarbij flexibiliteit, duurzaamheid, aantrekkingskracht van het kantoor en de locatie (incl. bereikbaarheid) de belangrijkste drijfveren zijn. Amsterdam en Utrecht blijven sterke markten dankzij hun internationale karakter en uitstekende bereikbaarheid, terwijl Rotterdam en Eindhoven zich profileren als steden van innovatie en duurzaamheid. Den Haag behoudt zijn unieke positie als regeringscentrum, maar ook hier stijgt de vraag naar moderne, energiezuinige kantoren. De toekomst van de kantorenmarkt in deze steden hangt af van de mate waarin vastgoedeigenaren en bedrijven zich kunnen aanpassen aan de veranderende eisen van de markt: hybride werken, duurzaamheid en premium locaties blijven hierin de sleutel tot succes. Al 165 jaar zijn wij actief om Nederland en haar vestigingsklimaat naar het volgende niveau te brengen met innovatieve oplossingen in en rondom de kantoren die wij creëren op het gebied van: technologie, duurzaamheid, community focus en een verscheidenheid aan pull factoren om zowel in te spelen op de wensen van de huurders alsmede de eindbeleggers.