Een mooie 100% doorstroom!

Binnen drie weken een plan waarmee we 100% doorstroom realiseerden

Jan van Barneveld is directeur van de Alliantie ontwikkelingen B.V. Samen met Dura Vermeer heeft hij gekeken naar de haalbaarheid van de verschillende type woningen in het gebied Zandpoort. Onderstaand vertelt hij over hoe hij het Almeerse project én de samenwerking met Dura Vermeer heeft ervaren.

Wat we in Almere in de wijk Zandpoort hebben klaargespeeld, smaakt naar meer. Véél meer. Binnen drie weken is het ons samen met Dura Vermeer en de gemeente gelukt om een plan te ontwikkelen voor 98 vrijesectorwoningen van hoge kwaliteit. Het appartementengebouw aan het stationsplein is echt het visitekaartje van de wijk geworden. De woningen waren zelfs zó populair bij onze huurders, dat dit het eerste project is waarbij we 100% hebben gescoord op doorstroom!

In ons vakgebied duurt het normaal gesproken maanden, soms wel jaren, om de plannen en ontwerpen voor de bouw van woningen rond te krijgen. Waarom moet dat zo lang duren? Het Zandpoortproject was dan ook een verademing. Toen de gemeente Almere aan ons vroeg of wij hier woningen wilden bouwen, kwamen we er aanvankelijk niet uit met de ontwikkelende aannemer. Daarop maakten we een belofte: als wij de business case wél rondkrijgen, kopen wij de grond terug en gaan we zelf ontwikkelen.  

Sprintsessie

Het eerste wat ik deed, was directeur Dick Boelen van Dura Vermeer bellen. Zij hadden de koopwoningen in de wijk gerealiseerd, en de uitstraling van die huizen sprak ons aan. Ik vroeg Dick: kijken jullie eens mee? We staken direct de koppen bij elkaar en hadden binnen drie weken volumeschetsen, woningprofielen en een haalbaarheidsonderzoek. De conclusie: de grondwaarde is hoog, maar als we het anders aanvliegen en efficiënt ontwikkelen, is het haalbaar. 

Ik vind het een prachtig voorbeeld van hoe je door open en gelijkwaardig samenwerken er in korte tijd toch uitkomt. We brachten de partijen samen en dachten in oplossingen. Zo bleek dat het gewoon wél kon. 

Alles draait om kwaliteit 

Ons vertrekpunt was dat je aan de buitenkant niet moet kunnen zien wie er achter de voordeur woont. Natuurlijk is koop wat groter en luxer, maar ik durf te stellen dat wij in de kern geen mindere kwaliteit hebben gebouwd. Sterker nog, als woningcorporatie ben je 100 jaar eigenaar van een woning, dus op een aantal onderdelen brachten we zelfs plussen aan met betrekking tot toekomstig onderhoud.  

Met het concept PlusWonen had Dura Vermeer al een mooie basis liggen voor verschillende woningtypen. Hierop hebben we dan ook voortgebouwd. Dan betaalt het zich uit dat we meer projecten met Dura Vermeer draaien. We kennen elkaars belangen, weten waar de ruimte zit. Er is transparantie en flexibiliteit. Onze werkculturen sluiten op elkaar aan en dat geldt ook voor de teams. Als ik Dura Vermeer veel te bureaucratisch en conservatief had gevonden, had ik ze natuurlijk nooit als eerste gebeld.  

Woongenot als graadmeter

Het resultaat spreekt uiteindelijk voor zich. We krijgen positieve reacties van huurders én bezoekers. Zelf verken ik in het weekend ook graag nieuwe gebieden. Ik wil de projecten van de Alliantie niet alleen op papier zien, maar ook in het echt. Een tijdje terug wandelden we dus op een zonnige zondag door Zandpoort. Ik vroeg aan mijn vrouw: wat vind je ervan? In het verleden zei ze niet in Almere te willen wonen, maar Zandpoort ligt nu wél in haar scope. Dat vind ik een groot compliment. Het is de vraag die jezelf moet stellen bij projecten: zou ik hier zelf ook willen wonen? Alles draait uiteindelijk om het woongenot.  

De doorstromer bedienen

Dat het met het woongenot wel goed zit in Zandpoort, uit zich ook in het aantal doorstromers. Ongeveer 35% van alle huurders in sociale huurwoningen zijn scheefwoners. Voor woningcorporaties is het een grote uitdaging om te zorgen dat er voldoende doorstroom is. Dat lukt met mate. Gemiddeld gaan zo’n 40% van de (nieuwe) woningen naar doorstromers. In Zandpoort was dit 100%! Al onze huurders laten een sociale huurwoning achter.   

Zandpoort is een mooie les voor woningcorporaties. Om de doorstroom te verbeteren, moet je echt meer kwaliteit bouwen. Doorstromers bedien je niet met dure woningen van 50m2. Een dubbele incentive werkt wél: met extra kwaliteit/ruimte en een betere wijk worden de extra kosten het wel waard. Ik ben daar heel trots op. Door wensen en mogelijkheden slim te vertalen en door efficiënt te bouwen, zijn de kosten beperkt en hebben we met zijn allen een prestatie van formaat geleverd.