Flores artistiek en betaalbaar wonen in het hart van een polderstad

Hij was niet te missen op het Floriadeterrein in Almere: Flores, een gloednieuwe woontoren met een bonte, kunstzinnige gevel. Wat een eerste blik op dit gebouw niet doet vermoeden, is dat maar liefst zestig van de tachtig appartementen middenhuurwoningen zijn. Die contractuele afspraak met de gemeente was een uitdaging voor ontwikkelcombinatie Amvest-Dura Vermeer. Dat het tóch gelukt is – en vooral de manier waarop – stemt beide partijen trots.

Nog los van de kleurenpracht is het ook de pure omvang die Flores tot een eyecatcher maakt: met een hoogte van maar liefst 43,5 meter steekt het gebouw straks scherp af tegen de veelal lage toekomstige bebouwing in de wijk. De veertien bouwlagen die de toren extra gestalte geven, herbergen elk zes compacte twee- en driekamerwoningen die elk in grootte variëren van ruwweg 64 tot 83 m2 – een aardig oppervlak in vergelijking met een doorsnee middenhuurwoning.

Repetitie
“Het programma van eisen van Amvest was ambitieus gezien het budget dat we hadden”, bekent Pascal Fransman, ontwikkelaar bij Dura Vermeer. “Onderhoudsvriendelijkheid en efficiënt ruimtegebruik waren daarom vanaf de start belangrijke uitgangspunten in het ontwerp. Zo kwamen we tot een installatieconcept op basis van veel repetitie: een uniforme indeling van woningen waardoor ze eenvoudig te stapelen zijn en sanitaire ruimtes en schachten pal boven elkaar komen te liggen. Deze efficiëntie resulteerde ook in een flinke kostenbesparing.”

Duurzaam energiesysteem
Zeker qua energievoorziening is Flores een toonbeeld van innovatie. Pascal legt uit dat de toren is aangesloten op het zogenoemde Smart Thermal Grid van de wijk, dat in samenwerking met warmte- en koudeexploitant Eteck tot stand kwam. “Kort gezegd zorgt zo’n systeem voor uitwisseling van warmte en koude tussen de aangesloten gebouwen, met als warmte- en koudebron de bodem en oppervlaktewater”, aldus Pascal. “Zo ontstaat een effectief warmtenet, zeg maar een moderne en energiezuinige variant op stadsverwarming. Elke woning in Flores is daarmee via één aansluiting verbonden.

Het duurzame energiesysteem drukt de energiekosten voor bewoners flink: je kunt ermee verwarmen, koelen én warm tapwater produceren.” In het kader van de ontwikkeling van een klimaatadaptieve wijk is het gebouw voorzien van een infiltratiesysteem dat bij een forse bui water kan opslaan en binnen een etmaal weer afgeeft aan de bodem. In de gehele wijk wordt hemelwater niet afgevoerd maar geïnfiltreerd in de bodem, geloosd op lokaal maaiveld of open water. “Forse buien zullen in de toekomst helaas steeds vaker voorkomen”, aldus Pascal. “Daarom is de hele wijk zo ontworpen dat neerslagpieken te verwerken zijn zonder wateroverlast.”

Landmark én woonvoorziening
“De landelijke opgave om meer middenhuurwoningen te bouwen – ook in Almere – is volkomen logisch, maar drukte ook enigszins ons budget voor Flores”, stelt Dennis Wedding, Portfolio Manager van het Amvest Residential Core Fund. “De uitdaging was om de investering rendabel te houden en tóch een soort landmark te creëren: een modern gebouw dat niet alleen op zichzelf allure heeft, maar dat qua uitstraling ook past binnen een groene wijk.” Dennis legt uit dat de toren eerst tijdens de Floriade in gebruik wordt genomen en daarna pas als woontoren gaat dienen. “Het gebouw heeft dus een dubbelfunctie en wordt pas later een blijvend onderdeel van de wijk.”

Hoewel de gemeente Almere voor middenhuurwoningen voorrang geeft aan zogenaamd sleutelberoepen (in onder andere de zorg, onderwijs en veiligheid, red.) hoopt Dennis in Flores een brede mix aan bewoners te zien. “Zeker ook voor starters, young professionals en empty nesters – die vaak weer wat kleiner willen gaan wonen – zou wonen in Flores interessant moeten zijn. De woningen zijn van alle gemakken voorzien, waaronder een compleet ingerichte luxe keuken, een luxe badkamer en een separaat toilet. De wanden zijn strak gestuct en sausklaar opgeleverd en onder het gebouw ligt een forse kelder met bergingen.”

Stormproof kunstwerk
Dé eyecatcher van Flores is zonder twijfel de aaneengesloten glazen gevel met daarop een artistieke vertaling van het arboretum in Hortus, de legacy van de Expo Floriade Almere 2022. Het kunstwerk is daarmee ook een knipoog naar deze complete plantenbibliotheek in de wijk. Wie nieuwsgierig is, vindt in de plint een legenda voor alle afgebeelde planten. Bij elke soort staat het kavelnummer waar deze zich in het gebied bevindt en een QR-code die naar meer uitleg over het kunstwerk linkt. “Een verticale tuin met echte planten hebben we ook overwogen, maar dat bleek te hoge aanleg- en onderhoudskosten mee te brengen”, verklaren Pascal en Dennis. “Zo kwamen we tot dit kunstzinnige en onderhoudsvriendelijkere alternatief.”

Om ook op lange termijn van de gevel te kunnen blijven genieten, koos Dura Vermeer Bouw Hengelo qua materiaal en montage voor een bewezen stormproof concept met glazen gevelelementen van dubbel glas met een print aan de binnenzijde. En betrouwbare partner met bewezen succes uit het verleden, Sorba Geveltechniek, leverde en monteerde de circa 1.500 unieke glasplaten.

Slim ontwerpen en recycling
Een groene wijk schreeuwt natuurlijk om duurzame bouw, wat vooral op een slim ontwerp en materiaalgebruik aankomt. Dura Vermeer koos bij Flores voor een casco dat niet werd vervaardigd van beton met nieuw grind, maar van groen beton, lokaal gemaakt met granulaat uit Almere en verwerkt in het beton in een Almeerse betoncentrale. Al het gebruikte hout is FSC gecertificeerd, de gevelisolatie en dakbedekking bestaan volledig uit gerecyclede stoffen en op het gebouw liggen zonnepanelen.Omdat de balkons zijn opgelegd in plaats van aangestort, zijn ze volledig remontabel en herbruikbaar.

De gebruikte isolatie is waar mogelijk van glaswol (met 70% gerecycled glas) en de toegepaste beglazing voor de kozijnen is volledig recyclebaar.Ook de glazen gevel is remontabel en herbruikbaar. Uit het oogpunt van duurzaamheid en gezonde binnenlucht zijn zowel de woningen als algemene ruimtes voorzien van zogenoemde WTW-ventilatie (warmteterugwinning) met filters. De appartementen hebben vloerverwarming in plaats van radiatoren voor efficiënt ruimtegebruik en indeelbaarheid. Ook gaat dit stofvorming tegen ten behoeve van een gezonder binnenklimaat.

Mogelijkheden middenhuur
Het gehele proces overziend is Pascal vooral blij met de fijne samenwerking met Amvest. “Mede door de geplande start van de Floriade was de planning erg krap: de eerste pennenstreep van de architect was in april 2019, waarna al in maart 2020 de bouw werd gestart om exact conform planning eind 2021 op te kunnen leveren. Een jaar voor de ontwikkeling en de vergunningsprocedure is ongekend weinig, waarbij tijdens de bouw dan ook niets tegen moest zitten. Elkaar echt vertrouwen – van begin tot eind – is cruciaal in zo’n spannend project. Dat we zelfs met een beperkt budget en een flink programma van eisen zo’n fraai en duurzaam woonconcept hebben verwezenlijkt, laat wel zien wat binnen middenhuur mogelijk is.

Het resultaat stemt ons trots.” Dat bewoners pas na de Floriade hun intrek kunnen nemen in Flores, heeft volgens Wedding zo zijn voordelen. “In plaats van in een bouw - put zitten de toekomstige huurders straks direct in een gave omgeving. Dat is weleens anders bij de oplevering van een gebouw. Overigens vloeit het rendement op onze belegging in Flores naar de pensioenfondsen en verzekeraars die investeren in het Core Fund, waarmee dus de pensioenen van heel veel Nederlanders worden betaald. Dat besef stemt mij ook blij.”

Dit artikel is gepubliceerd in het Middenhuur Magazine ‘Perspectief op Middenhuur’. Nieuwsgierig geworden je leest het magazine hier.