Gebiedsontwikkeling waarbij ecosystemen centraal staan: Het Buurtgoed

“We creëren plekken en gebouwen waar mensen gezond en gelukkig wonen of werken, met een positieve impact op de natuur én de maatschappij” dit is Het Goede Doen - de missie van Dura Vermeer Bouw Hengelo. Om deze missie vorm te geven behandelen zij ontwikkelgebieden als ecosystemen. Op deze manier kan zelfs een landgoed tot woonbuurt worden ontwikkeld waarbij het groener en gezonder wordt achtergelaten dan aangetroffen. Om dit meetbaar waar te maken hebben Dura Vermeer en ECHO Urban Design een concept ontwikkeld: Het Buurtgoed. De eerste planstudie heeft geresulteerd in een nieuwe, sociaal-inclusieve woonbuurt met een versterking van 70% van de aanwezige ecosystemen en een toevoeging van drie nieuwe ecodiensten.

ECHO Urban Design werkt aan inclusieve stedelijke landschappen vanuit het menselijk en gemeenschappelijke perspectief. Robbert Jan van der Veen, stedenbouwkundig ontwerper en oprichter: “Het sociale aspect en echt samenleven is hierin het belangrijkst. Samenleven in de breedste zin van het woord; de gemeenschapszin, het kennen van de buren, lichte contacten en daarmee het versterken van de veiligheid en de sociale cohesie. Het creëren van verbinding tussen de mensen, maar ook met de natuur en de stad.”

Het Goede Doen

De visie van ECHO sluit naadloos aan bij Dura Vermeer. Duurzame, gezonde leefomgevingen ontwikkelt Dura Vermeer namelijk vanuit vier waardecirkels binnen Het Goede Doen. Mirre Kokkeler, conceptontwikkelaar bij Dura Vermeer: “De eerste waardecirkel is het in balans zijn van de mens met de woonomgeving. De tweede is de gezondheid van mens, natuur én klimaat. De derde verbondenheid met wie of wat je wilt en nodig hebt. De vierde is de oneindige circulaire wereld waarin we niets meer verspillen of vervuilen. Binnen iedere waardecirkel wordt op duurzame en maatschappelijke thema’s ingezet. Met concrete meetinstrumenten controleren we of we écht het goede doen.”

Hoe Het Goede Doen zich uit, verschilt per locatie en context. Mirre: “Eén van de eerste locaties waarop wij het Buurtgoed-concept hebben getest was bij de transformatie van een voormalig landgoed tot woonbuurt. Hier was de ecologie al erg sterk. Daarom hebben we gefocust op de waardecirkels Gezond en Oneindig. Zo konden we koesteren wat er al was en hieraan waarde toevoegen om het nóg beter te maken.”

Het Buurtgoed

Robbert Jan: “We creëren met het Buurtgoed-concept een integrale omgeving waarin alles met elkaar in verbinding staat. Binnen een landgoed is de natuur al prachtig. Het gevoel van oudheid overvalt je dan echt. Dat zit niet alleen in de gebouwen, maar ook in de oudheid van het landschap. Van zo’n mooi landgoed een Buurtgoed maken is een heel bijzondere studie om aan te mogen werken. Hoe je zo’n omgeving nog beter kunt maken was voor het team een mooie uitdaging. We wilden niet afbreken, maar juist voortbouwen.”

“Om meetbaar te maken hoe we deze plek konden ontwikkelen én beter konden achterlaten dan dat we het aantroffen was de eerste stap: het onderzoeken van de aanwezige ecologische waarden en het bepalen van het nieuw te bereiken doel met een i-Tree scan, NL Gebiedsscore en Ecosysteemdienstenanalyse. Dit werd de basis van het concept. Eerst de natuur en het landschap, daarna pas de gebouwen. Deze aanpak leverde een verrassend plan op.”

Mirre en Robbert Jan hebben samen met het team een concept neergezet op basis van de natuur voor het collectief. Mirre: “Dit leidt tot een fijne gebiedsbeleving, maar ook tot sterke onderlinge verbinding tussen de mensen in het gebied, doordat zij samen het buurtgoed koesteren en beheren.”

Robbert Jan: “De ontwikkelvelden liggen op plekken met bestaande bebouwing en ecologisch minder hoogwaardige zones. Hierin plaatsen we de woningen zoveel mogelijk met de voorkant naar elkaar; waardoor aan de voorkant van de woning een collectief erf ontstaat en aan de achterkant ruimte voor privacy is. Met verschillende typen groen kunnen we mensen voorzien van genoeg privacy en afstand, maar ook plekken waar ze elkaar kunnen ontmoeten. Verbindingen tussen verschillende delen in het landgoed worden verbeterd en ook meer zichtbaar gemaakt, waardoor bewoners het hele gebied ook echt willen gaan gebruiken. Op die manier komt men elkaar tegen en ontstaat er de kans om je buurtgenoten te leren kennen.”

Impact op mens én omgeving

Een landgoed bestaat uit bos, lanen, waterpartijen en open velden, met de gebouwen ertussen prominent in beeld. In dit geval maken we de gebouwen ondergeschikt aan het landschap. Mirre: “In het Buurtgoed zorgen we dat het gesloten karakter van een landgoed omgezet wordt naar een open en verbonden gebied, aansluitend bij omliggende buurten en voorzieningen. We hebben daarom bijvoorbeeld nagedacht over het toevoegen van verschillende buurtfuncties. Zodat het Buurtgoed ook een plek is waar mensen uit de omgeving naartoe kunnen komen. Denk hierbij aan wandelroutes, een voedselkas, landwinkel en sociale werkplaats. Zowel commercieel als maatschappelijk, voor kruisbestuiving.”

Mirre: “Door middel van inventarisatie van onder andere het groene goud - de bomen - hebben we veel meetbaar kunnen maken, bijvoorbeeld de totale CO2-opname van de aanwezige bomen in het plan. Daarnaast zijn ook bestaande groenstructuren, paden, wegen en gebouwen onder de loep genomen. Vervolgens hebben we samen met ecologen en ontwerpers onderzocht welke waardevolle elementen behouden en geïntegreerd konden worden in het ontwerp. Ook hebben we onderzocht hoe we in het gebieds- en gebouwontwerp nieuwe ecodiensten konden toevoegen.”

Een stabiel ecosysteem is een natuurlijk systeem waarbij verschillende organismen (planten, dieren én mensen) in een bepaald gebied samen in evenwicht zijn. Uit analyse blijkt dat de meeste ecosysteemdiensten in het gebied in bepaalde mate aanwezig zijn maar kunnen worden versterkt door:

• Het toevoegen van natuurlijke elementen zoals natuurlijke vegetaties, gradiënten in beplanting of wadi’s;
• Het toegankelijk maken van het landgoed voor verschillende verkeersstromen;
• Aanpassingen in de beheerstrategie.

Zo wordt een groot deel van de al aanwezige ecosysteemdiensten versterkt (met wel 70%). Daarnaast worden er diverse functies toegevoegd aan het landgoed, waardoor er 3 nieuwe ecosysteemdiensten ontstaan:

• Sport en recreatie in de natuur,
• Educatie en training,
• Zonne-energie.

Daarmee gaat het ecosysteem van een buurtgoed er integraal op vooruit en wordt een gezonde, stabiele en prettige leefomgeving gecreëerd voor de mens, dier en plant.

Voor Het Buurtgoed is als doel gesteld alle gezonde bomen te behouden en de CO2-opslag van overige kap meer dan volledig te compenseren met nieuw inheems plantgoed. Mirre: “Met het totaal aan beoogde maatregelen, inclusief de woningverdichting, kunnen we de duurzaamheidsscore van een gebied verbeteren en label F naar NL Gebiedslabel B brengen. We geven dus meer terug dan we nemen. Zo sparen we gezonde bomen en realiseren we een flinke greenlabel-verbetering.

Ambities waarmaken

Dit alles gaat niet vanzelf. Mirre: “We moeten zuinig zijn op de gebieden die we ontwikkelen, maar we moeten niet zuinig zijn op de maatregelen die we treffen. Het vergt veel kennis en kunde en bovendien ruimte en geld. Daar zijn we ons vanuit Dura Vermeer bewust van en daar maken we ons hard voor. We willen deze ambities waarmaken. Naast gebieds- en vastgoedontwikkelaar zijn we ook een bouwer. Dit stelt ons in staat om al vanaf de eerste schetsen, tijdens de realisatie en zelfs na de oplevering actief bij te dragen aan deze missie. Bijvoorbeeld door uitstoot van logistiek, materieel, materiaal en productie te beperken. Dat is het mooie van een ontwikkelende bouwer, we kunnen zo veel impact maken.”

Het Buurtgoed concept is tot stand gekomen in samenwerking met ECHO, Koninklijke Ginkel Groep, NL Green Label, Ecoresult, Converse Architects, Buro Loo, Lagemaat, ’t Idee en Dura Vermeer Groep.