Grote stap richting betaalbare huurwoningen

Dura Vermeer ontwikkelt en bouwt 100 betaalbare huurwoningen voor middeninkomens in de duurzame wijk RijswijkBuiten in de gemeente Rijswijk. Dit wordt mogelijk gemaakt door de oprichting van het Woonfonds, een fonds waarin de gemeente Rijswijk en Dura Vermeer zelf in participeren.

Al jaren vallen middenhuurders tussen wal en schip. Ze verdienen te veel voor sociale huur en te weinig voor een koopwoning. ‘Resultaat is dat onder meer ZZP’ers, buschauffeurs, politieagenten, onderwijzers en verpleegkundigen moeten huren in de dure particuliere sector,’ aldus Dura Vermeer-directeur Dick Boelen. ‘In die sector hebben we het al gauw over huurlasten van zo’n 1.200 euro per maand. Dit soort bedragen lopen gemakkelijk op tot de helft van het maandelijks inkomen van deze mensen. Dat moet anders.’

Na ruim een jaar onderzoeken hebben de gemeente Rijswijk en Dura Vermeer een plan ontwikkeld, dat het mogelijk maakt om woningen aan te bieden voor een afgetopte huur per maand in het middensegment. Boelen: ‘Hiervoor richten we het Woonfonds op. Een instrument dat niet alleen voor de gemeente Rijswijk handig is, maar in elke gemeente zou kunnen werken.’

Misschien wel de gemakkelijkste manier om goedkopere woningen te kunnen bouwen is wanneer de gemeente korting geeft op de grondprijs. ‘Dit is meestal niet mogelijk doordat grondprijzen marktconform worden bepaald en de financiële ruimte doorgaans bij gemeenten ontbreekt,’ zegt Boelen. ‘Wij zijn als ontwikkelende bouwer genoodzaakt de marktconforme grondprijs door te berekenen aan de beleggers aan wie wij de woningen verkopen. Zij berekenen de hoge aanschafprijs door aan huurders.’

Om toch betaalbare woningen te kunnen bouwen was het nodig om out-of-the-box te denken. ‘In het idee van het Woonfonds hebben we een andere manier gevonden waarop we huurprijzen laag kunnen houden,’ zegt Boelen. Het complex is een ontwerp van architectenbureau Inbo.

Hoe het werkt

De gemeente Rijswijk heeft Dura Vermeer bouwrijpe grond vanuit de grondexploitatie Rijswijk Buiten verkocht, waarop 62 appartementen en 38 eengezinswoningen worden gebouwd. Het Woonfonds koopt deze woningen en financiert die aankoop met behulp van eigen vermogen en een financiering van de bank. ‘Het eigen vermogen is ingelegd door participanten, waaronder ca. 2,9 miljoen euro (25 procent) door de gemeente zelf. Ook Dura Vermeer participeert in het fonds.’

De huurders betalen huur aan het Woonfonds en over een periode van 15 jaar keert het Woonfonds rendement uit aan de participanten. Het rendement voor de gemeente wordt ingeschat op 2,2 miljoen euro. Het rendement dat terugkomt kan weer in de stad geïnvesteerd worden.

Boelen: ‘Een groot deel van de crux zit hem in deelname van de gemeente in het fonds. Doordat de gemeente voor 25 procent belang heeft, is het mogelijk een aantrekkelijke financiering te verkrijgen, waardoor huren laag kunnen blijven.’

Doel van het Woonfonds is zorgen voor doorstroming uit de sociale sector en meer betaalbare woningen voor middeninkomens realiseren. Maar ook om deze woningen voor langere tijd beschikbaar en betaalbaar te houden. In deze constructie komen nieuwe woningen in het middenhuur segment beschikbaar voor de beoogde doelgroep én worden de huren op de langere duur gematigd.

Eerdere ervaringen

Deze constructie is niet uit de lucht komen vallen. Een jaar lang onderzochten de gemeente Rijswijk, Dura Vermeer en fondsenbeheerder VSN de mogelijkheden. Dura Vermeer deed eerder al ervaring op in een soortgelijke constructie. Boelen: ‘In Nieuwerkerk aan den IJssel bouwden we twee jaar geleden 56 nieuwbouwwoningen, ook met een fonds van VSN. Alleen deed de desbetreffende gemeente toen niet mee. Hieruit hebben we lering getrokken en alle opgedane ervaring nemen we nu mee in het Woonfonds in Rijswijk. Dura Vermeer en VSN zijn kennisdrager en hierdoor hoeven geïnteresseerde gemeenten het wiel niet meer zelf uit te vinden.’

Jan Brugman, locatiedirecteur Rijswijk Buiten bij de gemeente Rijswijk: ‘Betaalbaarheid van woningen is een hot item en staat bij veel gemeenten hoog op de agenda. We zijn dan ook erg blij met deze ontwikkeling.’

De rol van Dura Vermeer is essentieel geweest, aldus Brugman: ‘Zonder hen was dit niet mogelijk geweest. Zij hebben ons met raad en daad bijgestaan in de vormgeving van het fonds. Zij hebben niet alleen onderzoek gedaan, maar kwamen ook direct met een uitvoerbaar plan. Hiervoor is wederzijds vertrouwen nodig en na vijftien jaar samen in Rijswijk Buiten is dat vertrouwen er. Zo zie je hoe een lange termijn relatie zichzelf terugbetaalt.’

De planning

Nu de Rijswijkse gemeenteraad heeft ingestemd met het plan, kan in december van dit jaar de schep de grond in. De oplevering wordt in het tweede kwartaal van 2023 verwacht. Boelen: ‘In totaal bouwen we 62 appartementen van zo’n 65 vierkante meter en 38 eengezinswoningen van zo’n 110 vierkante meter.

Er zal zorgvuldig bekeken worden wie aanspraak maakt op deze woningen. Naast een inkomenstoets wordt ook gekeken naar de huidige woonsituatie. ‘Iemand die sociale huur in Rijswijk achterlaat krijgt bijvoorbeeld voorrang.’

Toekomst

Uiteraard zijn deze 100 woningen bij lange na niet voldoende om het huurprobleem in het middensegment op te lossen. Boelen: ‘Dit project wordt dan ook gezien als pilot. De bedoeling is dat we alles wat we hieruit leren meenemen naar een volgend project in Rijswijk. Ook hopen we hiermee ook andere gemeenten te enthousiasmeren voor een dergelijke constructie.’