Nieuwe gebiedsgerichte aanpak Goede Buur(t) als route naar sterkere wijk

Woningtekort, verduurzaming, betaalbaarheid en sociale ongelijkheid; corporaties en gemeenten staan voor flinke opgaven als het gaat om het toekomstgericht maken van bestaande wijken. Edwin Blom, directeur van Dura Vermeer Bouw Heyma & Renovatie Midden West en Marieke Mentink, divisiedirecteur Vastgoed van Dura Vermeer, pleiten er daarom met de nieuwe gebiedsgerichte aanpak Goede Buur(t) voor om verder te kijken dan de kaders van de ruimtelijke opgave. “We moeten de leefomgeving centraal stellen om bestaande buurten sterker te maken.”

“Je hebt een nieuwe werkwijze nodig om de huidige uitdagingen in bestaande wijken met elkaar te kunnen tackelen”, trapt Edwin het gesprek af. “Voorheen waren we als bouwers op gebouwniveau bezig voor een klant, maar de huidige opgaves vragen ons verder te kijken dan de ruimtelijke kaders. We moeten een gebied als geheel beschouwen om bestaande wijken sterker te maken.” Edwin somt een reeks aan thema’s op waar corporaties mee geconfronteerd worden bij het toekomstbestendig maken van bestaande wijken: “Er is een enorm woningtekort, de betaalbaarheid van wonen komt in het gedrang door energieprijsstijgingen, de sociale ongelijkheid wordt groter en er is een enorme duurzaamheidsopgave richting 2050 die steeds complexer wordt.”

Het aanvliegen van deze thema’s vanuit alleen het oogpunt fysieke bouw, gaat volgens Edwin niet het verschil maken in de wijk. “Je kunt wel gaan verduurzamen, maar als je woningtypologieën bijvoorbeeld niet meer aansluiten op de demografische verhoudingen in de wijk kan dit ten koste gaan van de algehele leefbaarheid met alle gevolgen van dien. Alle opgaves grijpen zo in elkaar dat het ons vraagt te zoeken naar verbinding.”

Goede Buur(t)

En daar komt de nieuwe aanpak van Dura Vermeer om de hoek kijken: Goede Buur(t). Een aanpak waarbij de behoeften van een gebied als geheel worden geanalyseerd vanuit drie perspectieven: sociaal maatschappelijk, ecologisch en de fysieke ruimte. “We kunnen een superscherpe gebiedsanalyse maken voor opdrachtgevers op basis van onder meer data, gesprekken met stakeholders in de wijk en onderzoeken naar zowel de staat en functie van de openbare ruimte als de gebouwde omgeving”, legt Marieke uit.

De uitkomsten hiervan noemt ze geen ‘alwetende gebiedsvisie’, maar vooral een ‘goed gefundeerde gespreksvisie’: “De dialoog die uit deze bevindingen voortkomt vormt het begin van de route naar een sterkere wijk”, legt Marieke uit. “Wij geloven in leefbaarheid als basis van een gebiedsontwikkeling. Wij brengen het sociale ecosysteem dat aanwezig is in kaart, verzamelen de behoeften voor de leefomgeving die alle stakeholders idealiter zouden willen creëren, en vanuit hier geven we vorm aan de fysieke ruimte.”

Waarde

Wat de aanpak concreet betekent voor bewoners van zo’n omgeving? Edwin geeft een voorbeeld van een bejaarde vrouw die in een portieketagewoning zonder lift woont. Ze blijft zoveel mogelijk thuis omdat het beklimmen van de trap zo zwaar is en ze zich in de avonduren niet op straat durft te begeven door hangjongeren. Verhuizen uit de wijk is geen optie want de enige mensen die ze nog spreekt zijn buurtgenoten en verhuizen binnen de wijk is geen optie door het woningtekort. “Dit voorbeeld is geen uitzondering. Bewoners zoals deze vrouw zitten letterlijk vast.” Edwin legt uit dat de gebiedsgerichte aanpak Goede Buur(t) oplossing biedt voor dit soort schrijnende verhalen. “Vanuit ons 5-generatiedenken toetsen wij de toekomstbestendigheid van een buurt. Wij onderzoeken of de aanwezige woningtypologieën nog voldoen aan de wensen van huidige en toekomstige wijkbewoners en denken na over hoe we bestaande of ontbrekende sociale structuren kunnen versterken. We kijken bijvoorbeeld hoe de buitenruimte zo kan worden ingericht dat het voor jongeren en ouderen een sociaal veilige plek vormt en het liefst ook nog een positieve ontmoeting faciliteert. Zo kunnen we met Goede Buur(t) fysieke oplossingen bieden die positieve impact hebben op maatschappelijke problemen als eenzaamheid, veiligheid, de woningnood en een wijk als geheel beter maken.”

Resultaat

Wanneer een buurt een goede buurt is? “Als de bewoners trots zijn op hun wijk”, antwoordt Marieke vol overtuiging. “We zien dat de verbinding met een wijk bijdraagt aan het versterken van onder meer sociale cohesie, veiligheid, ondernemerschap en de onderhoudsstaat van een wijk. Het trekt een wijk als geheel omhoog.” En dat is precies de doelstelling van de gebiedsgerichte aanpak. Een wijk als geheel beter maken in plaats van alleen de gebouwen die erin staan. Het hoogste doel van de gebiedsgerichte aanpak is volgens Marieke mensen een veilig en fijn thuis bieden, “en dat binnen de kaders van de duurzaamheidsopgave en financiële middelen van de opdrachtgever”, voegt Edwin toe. “Dat is de uitdaging die wij graag samen aangaan.”

Nieuwe manier van samenwerken

En die uitdaging, dat is geen kleintje. “We weten dat corporaties en gemeenten worstelen met de complexiteit van zowel sociale opgaven als de duurzaamheidseisen die steeds veeleisender worden. We hopen dan ook dat ze deze nieuwe manier van samenwerken met ons aan durven te gaan”, aldus Marieke. Want het vraagt wel een andere vorm van ‘bemoeienis’ aan de voorkant om een integrale gebiedsanalyse te maken voordat er überhaupt concrete plannen op tafel liggen. “Verandering is vaak spannend, maar ik gun onze opdrachtgevers deze aanpak. Wij zijn ervan overtuigd dat dit een oplossing is voor het verbinden van al die opgaven in bestaande wijken. En omdat wij als Dura Vermeer alle disciplines in huis hebben kunnen we doelgericht en snel aan de slag. Van ontwikkeling tot uitvoering kunnen we het hele proces faciliteren en opdrachtgevers ontzorgen.”

Verbinding

Marieke benadrukt dat de integrale benadering van Dura Vermeer onderscheidend is: “Normaal zijn we heel bescheiden, maar we durven nu echt uit te spreken dat we samen met alle werkmaatschappijen expert zijn op het gebied van zowel renovatie, nieuwbouw, gebiedsontwikkeling, verduurzaming, bewonerszaken, kwaliteit van buitenruimte en zelfs infra. Al onze jarenlange ervaring op deze gebieden, al onze disciplines, brengen we in deze gebiedsgerichte aanpak samen. We maken een integrale analyse die we vervolgens waarmaken.” Het gezamenlijk definiëren van de opgave door samen met corporaties en gemeenten domeinoverstijgend te werken, zal ook voor Dura Vermeer even wennen zijn geeft Edwin toe, “maar verbinding zit in onze bedrijfscultuur en we hebben allemaal dezelfde intrinsieke motivatie: leefomgevingen beter maken.”

Drive

Die intrinsieke motivatie om leefomgevingen beter te maken is overigens dé drive achter de nieuwe aanpak. “Dit gaat ons echt aan het hart”, vertelt Edwin, “de uitdagingen van deze tijd zijn zó groot, dat niemand ze alleen kan dragen. Wij kunnen als bouwer die onderdeel is van de ontwikkeling van wijken niet anders dan onze verantwoordelijkheid nemen. We kunnen niet stilzitten en toekijken, we willen het goede doen.” Marieke knikt mee: “De urgentie is groot. De klimaatcrisis, sociale verdeeldheid en de betaalbaarheid van wonen zijn grote bedreigingen voor onze toekomst. Wij hebben de kennis en kunde om de opgaves rond deze thema’s beter beheersbaar te maken. Als we dit samen voor elkaar krijgen, kunnen we bestaande buurten beter maken en onze maatschappij een stukje mooier en sterker. Dat wil toch iedereen?”

Marieke en Edwin willen corporaties, gemeenten en andere geïnteresseerde marktpartijen uitnodigen met hen in gesprek te gaan over de nieuwe gebiedsgerichte aanpak Goede Buur(t). “We hebben een team van experts dat niet alleen voor corporaties, maar ook voor gemeenten die worstelen met de complexiteit van de integrale opgaven rondom ontwikkeling van wijk en buurten, een goede inhoudelijke gesprekspartner kan zijn.”