Partnerselectie in gebiedsontwikkeling: de kracht van gedeeld verlangen en vertrouwen

Auteur: Albert-Jaap Dam, ontwikkelmanager bij Dura Vermeer Bouw Hengelo

Dating voor ontwikkelaars, zo wordt een partnerselectie gekscherend ook wel eens genoemd. De ontwikkelaars vanuit een gemeente en/of corporaties zijn namelijk op zoek naar een geschikte marktpartner om samen te werken aan een vastgoed- of gebiedsontwikkeling. Met alleen een goede profielfoto kom je er niet, oftewel: alleen een artist impression van de ontwikkeling is niet voldoende. Het gaat om het DNA van je organisatie, waar je voor staat, waar je belangen liggen en vooral: hoe je samen wilt werken.

Binnen Dura Vermeer hebben we inmiddels ervaring met twee partnerselecties waar we als marktpartij naar voren zijn gekomen binnen de selectie. Een daarvan is De Suikerzijde in Groningen.

De opgave

De Suikerzijde is een grote unieke ontwikkeling, dicht bij het stadcentrum van Groningen, waarbij de grond volledig in eigendom is van de gemeente Groningen. Het wordt een zelfstandig functionerend en levendig stadsdeel waarin wonen, werken en leren centraal staan. Dat alles in een groene omgeving om in te leven met veel groene (openbare) ruimten. In totaal komen er in De Suikerzijde ongeveer 5.000 woningen. De eerste fase, waar naast de gemeente en corporaties een partner voor geselecteerd is, bestaat uit vier bouwvelden met in totaal ongeveer 700 woningen. Hiervan zijn 300 woningen bedoeld voor de woningcorporaties. Zo levert De Suikerzijde een belangrijke bijdrage aan het terugdringen van het tekort van betaalbare woningen en wordt het een stuk ongedeelde stad voor iedereen.

Waarom een partnerselectie

De uitvraag werd gedaan door de Gemeente Groningen samen met de Groningse woningcorporaties Nijestee en Patrimonium. De gezamenlijkheid van die uitvraag is op zich al bijzonder: normaal gesproken sluiten de corporaties pas veel later in het proces aan. Bij De Suikerzijde zijn ze al vanaf het begin betrokken en onderdeel van de partnerselectie. Een bewuste keuze: alleen door de corporaties écht te betrekken ontstaat er een inclusieve, ongedeelde stad. Naast de marktpartner die innovatie, creativiteit en marktkennis met zich meebrengt, zorgt de woningcorporatie ook voor de juiste kennis op het gebied van sociale en middenhuur. Een andere reden om tot een partnerselectie over te gaan is over meerdere velden een integrale ontwikkeling op te zetten met een goede mix van koop en huurwoningen. Met de partners vanuit de markt en corporatie aan boord kan je de kennis op de verschillende vlakken aan de voorkant integraal inzetten.

Gedeeld verlangen als kompas

Na de selectie van de partner wordt gestart met de haalbaarheidsfase waarin je gezamenlijk de haalbaarheid van het plan gaat uitwerken. Aan het begin van het proces vond een grondige kennismakingssessie plaats. De samenwerking stond centraal. Hoe gaan we taken en rollen verdelen? Wat is ons gedeeld verlangen als kompas voor de langjarige samenwerking? Hoe zien we de positie en identiteit van de Suikerzijde? Al deze kernwaarden zijn vanaf het begin vastgelegd. De haalbaarheidsfase is procesmatig verder opgezet in vier blokken:

• Gedeeld verlangen en het bepalen van kritische succesfactoren;
• Uitwerking conceptprogramma’s per thema;
• Uitwerking voorkeursscenario’s voor het stedenbouwkundig raamwerk;
• Integraal plan en ‘bruismoment’: Zo maken we Suikerzijde!’.

Aan het einde van elk blok zijn de resultaten van de werkgroepen steeds ‘op elkaar gelegd’ in de zogenaamde Suikerateliers, om te zorgen voor discussie en scherpe keuzes, maar ook voor het samensmelten tot één integraal ontwikkelplan.

Dit is wat mij betreft ook gelijk de grote kracht van het werken met een partnerselectie. Door alle partijen bij elkaar te zetten om gezamenlijk tot een goede gebiedsontwikkeling te komen zet je iedereen in zijn kracht. Op deze manier maak je er echt een gezamenlijke ontwikkeling van in plaats van diverse ‘eilandjes’ met eigen belangen.

Eigen belangen heeft iedereen natuurlijk nog steeds. Maar door deze in het begin van de samenwerking om te vormen naar een gedeeld verlangen van wát je wilt bereiken, zorgt het ervoor dat je naar hetzelfde doel koerst. Hierdoor gaat alle energie in het plan en niet in het behalen van eigen belangen. Denk bijvoorbeeld aan hoe we ervoor zorgen dat de openbare ruimte en de collectieve binnengebieden in een plan voor de verschillende doelgroepen goed te gebruiken zijn. Maar ook hoe je beweegt door het nieuwe stadsdeel en welke voorzieningen daarvoor nodig zijn. Dat het daarbij af en toe schuurt is logisch en leidt uiteindelijk ook tot betere planvorming.

De combinatie van marktpartij, woningcorporatie en gemeente in de planvorming maakt dat je hier de juiste kennis en afwegingen maakt. Je voorkomt interpretatie van wat de ander zou willen of wat de ander bedoelt. Iets waartoe je sneller geneigd bent op basis van bijvoorbeeld enkel een gunningsleidraad of een programma van eisen van een woningcorporatie.

Onderling vertrouwen

Het belangrijkste wat een partnerselectie in de hand werkt is vertrouwen. Onderling vertrouwen en een gedeeld verlangen zijn de basis voor goede gebiedsontwikkeling. Bij een partnerselectie zoek je als gemeente een match op basis van DNA. Je selecteert welke partij goed bij jezelf als organisatie past, maar ook bij de beoogde gebiedsontwikkeling. Vervolgens werk je gezamenlijk aan de gestelde doelen, de ambities en het gedeeld verlangen - waarin het vertrouwen in elkaar terugkomt. Zo kan je écht samen het goede doen voor het gebied en haar bewoners.

Wat dat betreft zouden we de lessen vanuit partnerselecties ook op andere ontwikkelingen kunnen toepassen. Waarbij marktpartijen en gemeenten bijvoorbeeld door grondeigendom (noodgedwongen) moeten samenwerken. Begin ook hier met het zoeken naar het gedeeld verlangen voor de locatie, gebruik ook hier de kennis vanuit de woningcorporaties en kies ook hier de ijkpunten en ambities waarin de gebiedsontwikkeling uitblinkt. Maar het belangrijkste: werk aan het onderling vertrouwen. Wanneer dit goed zit in de samenwerking tussen gemeente, corporatie en markt, ben ik ervan overtuigd dat dit de planvorming ook nog eens versneld - iets wat we in deze tijd met de grote woningbouwopgave goed kunnen gebruiken.