Schaalgrootte en ketensamenwerking op de weg naar betaalbaar wonen en Net Zero

Bestuurders Elles Dost (Lefier) en Ronald Dielwart (Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed) over de weg naar Net Zero:

Het is te hopen dat de Europese commissie de corporaties niet dwingt om terug te gaan naar het ‘oude’ aanbesteden, want dan zou er danig de klad komen in het tempo op weg naar meer betaalbare woningen én Net Zero, vrezen Ronald Dielwart en Elles Dost. Juist de schaalgrootte en de continuïteit in langjarige samenwerkingen, zoals die tussen Dura Vermeer en Lefier, zorgen voor ruimte voor innovatie én de broodnodige tijd- en kostenbesparingen. Belangrijkste uitdaging, de komende tijd: de TCO’s verlagen. Bouwen met steeds minder CO₂, op naar Net Zero in 2050, moet vooral goedkoper. Hoe?

Er zijn net weer nieuwe handtekeningen gezet onder de voortzetting van de succesvolle samenwerking tussen woningcorporatie Lefier en een aantal bouwbedrijven, waaronder Dura Vermeer. Lefier wil vanaf 2029 geen woningen met E-, F- en G-labels meer verhuren, wat dus óók betekent, dat de CO₂-uitstoot van de Lefier-portefeuille drastisch omlaag gaat. De ambitie betekent concreet dat er voor 2029 nog 6.000 Lefier-woningen moeten worden verduurzaamd. In bewoonde staat, wel te verstaan.

Aandacht voor de klantreis

Dat gaat inmiddels heel goed in de langjarige samenwerking tussen Lefier en Dura Vermeer, zien Elles en Ronald, vooral gemeten in bewonerstevredenheid. Elles: ‘Verduurzamen naar label A vraagt om serieuze ingrepen, die heel belastend kunnen zijn voor de bewoners. Daar komt bij, dat we als corporaties steeds meer te maken hebben met de echt kwetsbare groepen. Ouderen, gezinnen die nauwelijks rond kunnen komen of de taal niet spreken, mensen met psychische problemen. De bewonerskant van verduurzaming is dus minstens zo belangrijk als de technische, de bouwkant.’

Ronald: ‘Voorspelbaarheid is één van de belangrijkste factoren voor bewoners. Zeggen wat je gaat doen en dat dan ook doen, binnen de afgesproken tijd. Huurders zijn vaak wantrouwend en onzeker over de toekomst. Wij komen bovendien hun thuis binnen, betreden hun leefwereld. Daar moet je heel zorgvuldig mee omgaan. Bijvoorbeeld: weten hoe je problemen achter de voordeur moet signaleren. Juist in een langjarige ketensamenwerking leer je de bewoners - en alles waar zij mee zitten - steeds beter kennen. Dat we die klantreis elke keer weer maken, samen met Lefier, maakt dat je juist op dat gebied een zeer waardevolle leercurve opbouwt. Waardoor je uiteindelijk ook meer snelheid kunt maken, met elkaar.’

Circulair nieuwbouwen

In een ander samenwerkingsverband met meerdere corporaties en bouwers, BouwStroom Noord, wordt intussen hard gewerkt aan pilotprojecten om circulaire nieuwbouw snel en voordelig te realiseren. Zo bouwt Dura Vermeer voor Lefier aan een pilot van 38 circulaire appartementen in de Groningse wijk Lewenborg, voorzien van warmtepomp, zonnepanelen en ‘ingebouwde’ woonruimte voor vleermuizen, insecten en vogels. De appartementen en andere, binnen Bouwstroom Noord ontwikkelde, circulaire product-marktcombinaties (PMC’s) zijn nagenoeg rijp voor opschalen. Ook dát zal weer een enorme opsteker zijn voor onze Net Zero ambitie, waarin we toewerken naar nul uitstoot voor 2050 en hier de hele keten in betrekken. Maar er is nog genoeg werk aan de winkel. Vooral aan de kostenkant. Het verduurzamen en circulair nieuwbouwen: het moet sneller, goedkoper, nóg efficiënter.

Opstartproblemen

Met name op het gebied van installaties valt nog veel te winnen, zien Ronald en Elles. Ronald: ‘De meest gehoorde klacht in verduurzaamde woningen is dat bewoners niet weten hoe het werkt. De techniek is nieuw, ook voor ons, het werkt allemaal anders en er zitten vaak nog allerlei kinderziektes in. We moeten beter leren hoe we het allemaal goed inregelen. Voorbeeld: als een installatie wordt berekend op een huishouden van drie, vier mensen en het worden er vijf of zes: werkt het dan nog? Daar moeten we samen op innoveren, steeds nieuwe dingen proberen.’ Het vereenvoudigen voor gebruik van installaties door bewoners in woningen: dat zou nóg beter zijn, zien Elles en Ronald. Elles: ‘Dan hoeven mensen ook niet te leren hoe ze daar mee om moeten gaan.’

Risico’s en kansen

Samen meer investeren in innovatie, dat zou Lefier ook wel willen, knikt Elles. Maar: ‘Feit is, dat wij in de corporatiesector op dit moment geen duurzaam verdienmodel hebben. De verduurzaming van ons bestaand bezit en circulaire nieuwbouw: we moeten het allemaal zonder huurverhogingen realiseren. Op dit moment komen we op elke duurzame nieuwbouwwoning een ton tekort. Bij het verduurzamen van bestaande woningen is de waardevermeerdering maar 20% van de investeringen, bij gelijkblijvende huren. Ik snap wel dat Ronald vraagt om meer durf en inzet van beide kanten om verder te innoveren – wij voelen die sense of urgency natuurlijk ook - maar wij zetten ons kapitaal nu bewust in op tempo maken en kostenverlaging. Dat móeten we wel, gezien onze maatschappelijke opgave. We moeten heel zorgvuldig omgaan met de risico’s.’ Ronald: ‘Daar ligt een belangrijke uitdaging in onze samenwerking de komende tijd: hoe breng je de kansen en riscio’s in balans. Op het gebied van installaties, maar ook op het gebied van nieuwe materialen. Voor ons is dat ook lastig: hoe ga je om met de onzekerheden en de garanties die we moeten afgeven op de woningen.’

Schaalvergroting nodig

Om sneller gezamenlijk door te kunnen pakken, in CO2-reductie én betaalbaarheid, is schaalvergroting een belangrijke factor, signaleren Ronald en Elles. Juist daarom zijn ketensamenwerking en gezamenlijke standaardisatie zo belangrijk. Ronald: ‘Hoe meer productie we kunnen draaien met goede gestandaardiseerde bouwsystemen en PMC’s, hoe beter we kunnen inkopen, hoe meer werk we kunnen verzetten met dezelfde mensen, hoe meer we de faalkosten kunnen beperken en kunnen winnen in efficiency. Zo simpel is het.’

Gemeentes aan boord

Elles: ‘In Bouwstroom Noord zitten een aantal gemeenten in de provincie Drenthe nu gelukkig als partners aan tafel. Want nu hébben we al die fantastische, gestandaardiseerde woningen op de plank liggen, maar dan moeten we wel op grote schaal kunnen realiseren, zoals Ronald aangeeft, anders komen we nooit uit de kosten. We hebben principes als ‘eens vergund, altijd vergund’ nodig om tempo te kunnen maken, om niet voor elke bouwlocatie weer helemaal opnieuw alle procedures te doorlopen en leges te betalen. Er wordt veel van ons corporaties verwacht. De woningnood is politiek gezien bij alle politieke partijen topprioriteit. Heel goed, maar dan moeten we wel de ruimte krijgen.’

Niet terug naar vroeger

Ronald: ‘Vooral nu gemeentes zelf ook niet genoeg tijd en capaciteit hebben, is het aan boord krijgen van de gemeentes in de keten inderdaad een hele belangrijke next step. De héle keten moet mee, de oude PPS moet weer van stal, inderdaad. We moeten elkaar op dit kritieke punt vooral niet loslaten, maar juist samen doorpakken. Hopelijk begrijpt Brussel dat ook.’ Elles: ‘Het zou echt een achteruitgang zijn als we nu terug moeten naar het tijdrovende aanbesteden van elk verduurzamings- en nieuwbouwproject op basis van prijs.’

Hamvraag: Gaan we het halen, de Net Zero doelstelling van Dura Vermeer en de Nationale Prestatie Afspraken van de corporaties? Elles: ‘We hebben die tijd echt wel nodig. Er moet tempo op. Maar innovaties kunnen ook ineens heel snel gaan. Daar hebben we dan wel de bouwpartijen voor nodig. De corporaties als aanjagers, de bouwpartijen als kennispartners en de gemeentes als mogelijkmakers.’ Ronald: ‘Daar sluit ik me graag bij aan. Geld zal altijd een bottleneck blijven: het komt aan op inventiviteit. We hebben alles en iedereen nodig, zowel in onze eigen organisaties als in de keten.’