Zo kan beheer en onderhoud vastgoedwaarde verlengen

Auteur: Ruut Beijers, Projectleider Beheer & Exploitatie bij Dura Vermeer Bouw Hengelo

Bij Dura Vermeer werken we al bijna 170 jaar aan de meest uiteenlopende vraagstukken. Van sociale huurwoningen tot aan enorme kantoorgebouwen – altijd met een proces dat begint bij een behoefte en eindigt in een product. De manier waarop we kijken naar die behoefte en hoe we deze op waarde schatten, is de laatste jaren positief veranderd. Want realisatie gaat niet alleen om een ontwerp- en bouwperiode. We willen ook dat een vastgoedobject minimaal 50 jaar meegaat, met behoud van kwaliteit.

Dit betekent dat we niet alleen mooie gebouwen realiseren, maar dat we ze ook onderhouden om hun waarde te behouden. We nemen er graag volop verantwoordelijkheid voor. Beheer & onderhoud is daarom een vaste waarde binnen alle disciplines in onze organisatie. We beheren grondgebonden woningen, appartementen en utiliteitsbouwwerken, waarbij we de onderhoudswerkzaamheden zelf uitvoeren of beleggen bij onze partners. Ik geef je graag 6 inzichten hoe beheer en onderhoud waarde toevoegen aan vastgoed:

1. Veiligheid tijdens de gebruiksfase

   Veiligheid staat altijd op nummer één bij Dura Vermeer. We hebben er allemaal een beeld bij hoe we veilig werken tijdens de realisatiefase. Maar vanuit beheer en onderhoud gezien betekenen dit andere dingen: want hoe zorg je ervoor dat je in de onderhoudsfase veilig kunt werken? Hiervoor analyseren wij de processen van onze opdrachtgevers: welk onderhoud is waar en wanneer nodig? Hierop passen wij het uit te voeren werk aan.
   
   Omdat we na oplevering niet overal meer invloed hebben kijken we tijdens het ontwerp en de realisatie al mee hoe we het beoogde eindresultaat optimaal kunnen onderhouden. Want ieder gebouw moet natuurlijk volgens bouwbesluit op een veilige manier onderhouden kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het plaatsen van extra valbeveiligingsvoorzieningen, door integraal mee te denken over een glasbewassinginstallatie of middels voorzieningen om een hoogwerker te kunnen plaatsen bij onderhoudswerkzaamheden. Enorm belangrijk dus om beheer en onderhoud vroegtijdig een stem aan de tafel te geven.
   
   

2. Gebouwen door en door kennen

   We zitten dus het liefst zo vroeg mogelijk aan tafel met het ontwerpteam en de opdrachtgever. Zo leren wij onze gebouwen van binnen én van buiten kennen op elk detail. Op basis hiervan kunnen we goed advies uitbrengen over de uitvoeringsmethodiek, het materiaalgebruik en het afwerkingsniveau.
   
   Daarnaast komen we tijdens de uitvoeringsfase al regelmatig op de bouwplaats. Hierdoor leren we niet alleen het gebouw ‘in het echt’ van binnen en van buiten kennen, maar ook de omgeving waarin het gebouw staat. Hoe gaan logistieke stromen rondom het gebouw? Met welke omgevingsfactoren hebben wij te maken? En hoe gaat het gebouw gebruikt worden?
   
   Voorbeeld: Tijdens de realisatiefase van de diverse woonzorglocaties (voor één opdrachtgever) zijn we een aantal keer op bezoek geweest vanuit beheer & onderhoud. Van daaruit hebben we in vervolgfasen van de realisatie een aantal verbetervoorstellen aangedragen. Bijvoorbeeld het type wand in relatie met de afwerking die er wordt gekozen.
   
   

3. Weten wat er speelt

   Bouwkwaliteit staat bij ons hoog in het vaandel. Wij leveren kwalitatieve gebouwen die passen bij de ambities van onze opdrachtgevers. Op het gebied van beheer en onderhoud is kwaliteit niet alleen het leveren van een goed product. Het is in onze ogen ook het kennen van de klant en weten welke kwaliteit bij zijn of haar werkproces en organisatietype hoort. Kwaliteit is dus zichtbaar zijn voor de opdrachtgever en weten wat er speelt, waar zij tegenaan lopen in de praktijk om samen vraagstukken op te lossen. Daarom zijn we vaak onderdeel van het team (van de opdrachtgever) op locatie.
   
   

4. Voorspelbaar zijn

   Met beheer en onderhoud willen we (extreem) voorspelbaar zijn. Maar de exploitatiefase is vaak de meest onzekere fase van de totale levensduur. Want: Hoe gaat je gebouw presteren? Hoe gaan bewoners of medewerkers in het gebouw acteren? Is het gebouw echt zo gemaakt zoals in het ontwerp bedacht? Om dit onder controle te krijgen denken wij al tijdens de ontwerpfase mee in de beheer en exploitatiekosten, welke activiteiten er uitgevoerd moeten worden en welke handelingen benodigd zijn om het bedrijfsproces altijd door te laten gaan.
   
   “Dat wat moet” noemen wij preventief onderhoud, want elk gebouw moet voldoen aan wet- en regelgeving. Daarnaast schatten we in welk preventief onderhoud wij uit moeten voeren om storingen te voorkomen. Deze activiteiten leggen wij vast in een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Vanuit dit MJOP filteren wij een jaaronderhoudsplan.
   
   Vooral onderdelen zijn onderhevig aan slijtage en veroudering. Daarom schatten wij vooraf in, op basis van gebruiksintensiteit, met welke frequentie wij technisch onderhoud uit moeten voeren aan de gebouwonderdelen. Dit noemen wij correctief onderhoud. Om deze voorspelbaarheid te creëren dagen wij leveranciers regelmatig uit om mee te denken in onze MJOP's.
   
   Voorbeeld: voor een opdrachtgever hebben we het aantal keren dat een deur automatisch opent in kaart gebracht. Op basis van deze data hebben we het onderhoudsplan aangepast naar een verhoogde frequentie van preventief onderhoud, om hiermee storingen te voorkomen.
   
   In beide bovenstaande gevallen zijn onze opdrachtgevers erbij gebaat dat er geen financiële verrassingen of uitschieters ontstaan bij meerjarig onderhoud. Daarom hebben we veel aandacht voor het ‘vlak houden’ van de exploitatiekosten.
   
   

5. Gedeelde plannen en verlangen

   Om elkaar goed te begrijpen is het delen van elkaars plannen en verlangen van groot belang. Hiervoor werken we graag in een open structuur en cultuur. Dit is waardevol omdat we graag lange termijn relaties aangaan. Hierdoor kunnen we kennis en kunde van het gebouw bewaren en vergroten.
   Als we bijvoorbeeld zelf willen innoveren op het gebied van digitalisering dan delen wij dat graag met onze opdrachtgevers. Mogelijk kan onze innovatie bijdragen aan het verbeteren van de werkprocessen van onze opdrachtgevers. Bij dit soort trajecten houden we de dingen graag behapbaar en simpel, dat geeft beste resultaat. Geen gedoe, gewoon doen.
   
   Voorbeeld: Voor het Isala Ziekenhuis in Meppel mogen we 25 jaar lang het onderhoud uitvoeren. In een omgeving als deze is het enorm belangrijk hoe je te werk gaat. Het vraagt om begrip en empathisch vermogen, maar ook houding en gedrag spelen een belangrijke rol bij de uitvoering van werkzaamheden. Bij ingrijpende werkzaamheden, met bijvoorbeeld veel geluid of trillingen, is er daarom veel aandacht voor de werkomgeving en afstemming voorafgaand. Een voorbeeld waar gedeeld verlangen vanuit de opdrachtgever een belangrijke invulling krijgt.

6. Ook bouwen voor volgende generaties

   Bij besluitvorming in de bouwsector zie ik nog regelmatig dat keuzes worden gemaakt op basis van het hier en nu. Maar door na te denken over de kwaliteit, uitvoerbaarheid en de gebruiksfase kunnen we vanuit beheer en onderhoud ook een stem vormen namens de toekomst. De generaties na ons moeten ook kunnen genieten van onze gebouwen.
   
   We stellen ons daarom regelmatig de vraag: Hoe kunnen we het goede doen door duurzaamheid te borgen met beheer en onderhoud? Op de korte termijn gaat dit over realisatie met zo min mogelijk CO₂-uitstoot. Op lange termijn, gedurende het onderhoud, willen wij bijvoorbeeld zo min mogelijk vervangen. Dit doen wij door goed preventief onderhoud uit te voeren. De kwaliteit van materialen en onderdelen speelt hierbij ook een grote rol. Wat op korte termijn wellicht een goedkopere optie is, kan na één vervangingsronde al achterhaald zijn. Als je aan de voorkant bewustere keuzes maakt, kan dit zowel financieel als duurzaamheidstechnisch winst opleveren.
   
   

Samen verder kijken

Uit bovenstaande alinea’s kan je ophalen dat beheer en onderhoud inmiddels een vast gegeven is binnen onze opgaven. Waar uitvragen veelal op aanneemsom worden beoordeeld, dagen wij onze (potentiële) opdrachtgevers graag uit om verder te kijken dan de realisatiefase. Door de totale levensduur te waarderen en beheer en onderhoud hierin een vaste plek te geven krijg je op lange termijn maximale waarde. Zo voegen we niet alleen waarde toe, maar zorgen we er ook samen voor dat we waarde maximaal in stand houden.